מנכ"לית קבוצת תדמיר נדל"ן, עו"ד טוני עזרא-מרגלית, על הזדמנויות הנדל"ן בפרויקטים באזורי התעסוקה של המושבים – מה חשוב לדעת? למה זה כדאי ואיך להתקדם עם התוכניות
לא צריך את תקופת הקורונה כדי להנכיח עד כמה חשוב תכנון ארוך טווח ומוקפד כדי לייצר עוגנים המבטיחים יציבות כלכלית גם בזמן משבר, אבל בעת משבר כלכלי לתובנה הזו יש ערך רב אפילו יותר.
בעוד שזה לא סוד שמקורות ההכנסה מענפי החקלאות במושבים הולכים ונעלמים עם הקטנת חלקה של החקלאות בכלכלה הישראלית, היום מספר החקלאים המתפרנסים מחקלאות הולך ומתמעט ובמושבים אחדים מדובר לפעמים במספרים בודדים. יחד עם התהליך הזה, ישנה גם הצטמצמות של ענפי החקלאות המשותפים. אם בעבר לכל מושב היה פרדס משותף בבעלות האגודה החקלאית, גם אלה כבר נעלמים מהנוף ואיתם יורדת מהותית ההכנסה מתחום החקלאות.
תהליך זה הוביל את בעלי הנחלות והאגודות השיתופיות לחפש מקורות הכנסה חלופיים, כמו גם אפשרויות נוספות לניצול הקרקע החקלאית בהתאם לגבולות המותרים בחוק. שלא במפתיע המחוקק, שמודע לשינויים המתרחשים במושבים, מאפשר לפתח פעילות לא חקלאית (המכונה בקיצור פל"ח) בהתאם לבעלות על הקרקע:
קרקע פרטית: לבעלי הקרקע ניתן לפתח פל"ח בהיקף של עד 500 מ"ר לצרכי הכנסה אלטרנטיבית.
קרקע שיתופית: לאגודות המושביות ניתנת אפשרות מורחבת לפיתוח קרקע חקלאית לצורך פל"ח, בהתאם להחלטה מספר 1560 של רשות מקרקעי ישראל – רמ"י בעניין אזורי תעסוקה במושבים, לפי הפירוט הבא:
- בישוב שאינו באזור שאינו בעדיפות לאומית עד 60 דונם נטו.
- בישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית ב' – עד 80 דונם נטו.
- בישוב חקלאי באזור עדיפות לאומית א' ובאזור קו עימות עד 120 דונם נטו.
אם נתבונן היטב בתכנית זו, ניתן לשים לב שהיא מאפשרת בניית פרויקטים לא חקלאים למטרות תעשייה, מלאכה, אחסון, תיירות ועוד. ישובים מסוימים אף מרחיבים את האפשרויות באופן יצירתי, למשל על ידי הקמת מגורי סטודנטים, או דיור מוגן. למעשה לתכנית זו פוטנציאל אדיר שלאט מתחיל לחלחל אל המושבים, שיחד עם חברות נדל"ן יזמיות החלו בתכנון פרויקטים מתאימים. למעשה עבור מושבים, ההזדמנות העסקית שיכולה לייצר עוגן כלכלי היא ממש מתחת לאף, למרות שהיא דורשת משאבים כדי לממש אותה.
רואים רחוק, משקיעים נכון
ניצול נכון של הפוטנציאל הכלכלי שתכנית זו מאפשרת, מחייב תכנון ארוך טווח. למעשה קצת כמו "ריצה למרחקים ארוכים" יש צורך בהכנה נכונה, תכנון מוקפד ומדורג, היכרות עמוקה עם השטח והתאמה מלאה של כל שלבי התכנון לכל הצדדים המעורבים בדבר.
באופן כללי, פרויקט כזה מתחיל כאשר המושב מתקשר עם חברה יזמית ובהמשך הם מקימים תאגיד משותף. זאת בהתאם להחלטת רמ"י שעל המושב להחזיק לפחות ב-26% ממניות תאגיד זה והיתרה בידי החברה היזמית.
בין המושב לחברה היזמית נערך הסכם שתוחם את היחסים בין הצדדים כך שהחברה מטפלת בתהליכים ארוכי הטווח ומממנת אותם, לצד פעולות שעל המושב לבצע, כמו: בדיקת התכנות, הכנת תכניות לשינוי ייעוד הקרקע (מקרקע חקלאית לקרקע למטרת תעסוקה), תהליך שינוי הייעוד ברמ"י, הסכם פיתוח מול רמ"י, הכנת תכנית אדריכלית להקמת פרויקט התעסוקה, קבלת היתרי בניה, בנית הפרויקט ואכלוסו ולאחר מכן המשך הפעלת הפרויקט על ידי החברה המשותפת.
מניסיון תהליך זה נמשך מספר שנים, לעיתים עשוי להגיע ל-7-10 שנים בהתאם למצב, ודורש אורך נשימה. מעורבים בתהליך לא מעט גורמים מנהליים והתקדמות הפרויקט תלויה גם בהם. למשל, תנאים הכרחיים להתקדמות התהליך הם הסדרת גבולות משבצת הקבע של הישוב החקלאי, תשלום חובות האגודה בפועל וכן הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים הקיימים בישוב.
אין ספק שזה תהליך ארוך, יקר ומייגע אך יש בו יתרון משום שהוא מאפשר הקצאה של קרקעות על ידי רמ"י ללא מכרז ולטובת שנוי ייעוד. דמי ההסכמה של רמ"י להליך כזה לאחר שינוי הייעוד גבוהים הרבה יותר ועשויים להגיע ל-91% משווי הקרקע. היתרון נעוץ בעובדה שעם שינוי הייעוד, ערך הקרקע גבוה לאין ערוך משווי הקרקע החקלאית הראשונית.
קבוצת תדמיר נדל"ן היא חברת בת של קבוצת תדמיר בע"מ. במסגרת הפעילות שלנו כחברה יזמית המתמחה בתחום אזורי התעסוקה במושבים, אנו מקדמים מספר פרויקטים בתחום, הכוללים ייזום, פיתוח, הקמה, השבחה, השכרה וניהול נכסים המשמשים ללוגיסטיקה, תעשיה ומשרדים. כאנשי אדמה בעצמנו אנו משלבים ראיה רב תחומית ופועלים לביסוס שותפויות ארוכות טווח המבוססות על מחויבות הדדית. ניצול נכון של קרקע חקלאית אינו ענין של מה בכך ובכל מקרה יש לפעול בהתאם לנסיבות הקיימות כדי למקסם אותן. השאיפה שלנו היא להמשיך לגדול ולייצר עוד קשרים עסקיים והסכמים עם מושבים נוספים במטרה ליצור הזדמנויות משותפות. אני מזמינה אתכם לפנות אלינו כדי שנבחן ביחד אפשרויות מניבות לשיתוף פעולה.
האמור במאמר נועד לתת ידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, או הצעה בת קיבול.
תגובות אחרונות